Resumen: En el recurso de casación se plantea si el banco demandado debe responder, con base en el art. 1-2 de la Ley 57/1968 y frente a los compradores de una vivienda en construcción, de la cantidad anticipada e ingresada por estos, antes de la firma del contrato de compraventa, en una cuenta abierta en dicha entidad por una sociedad mercantil identificada en el contrato no como promotora sino como titular de los derechos de venta de las viviendas de la promoción a la que pertenecía la comprada por los demandantes. En este caso, la valoración de la Audiencia de que el banco demandado pudo conocer con un mínimo de diligencia que el destino del ingreso hecho por la parte compradora era la promoción inmobiliaria no se ajusta a la jurisprudencia al concurrir idénticas circunstancias a las del caso del recurso resuelto por la sentencia 306/2024: en primer lugar, porque la transferencia se hizo antes de que se suscribiera el contrato de compraventa; en segundo lugar, porque no se indicó concepto alguno que permitiera identificar el pago como un anticipo del precio de una vivienda en construcción; y en tercer lugar, porque la gran cantidad de movimientos, tanto ingresos como gastos, de la cuenta de Overseas (vendedora), siempre sin indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía traducirse en exigir al banco un escrutinio inquisitivo que la determinase a no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente garantizada. Se estima la casación.
Resumen: En el recurso de casación se plantea si el banco demandado debe responder, con base en el art. 1-2 de la Ley 57/1968 y frente al comprador de una vivienda en construcción, de la cantidad anticipada e ingresada por aquel, antes de la firma del contrato de compraventa, en una cuenta abierta en dicha entidad por una sociedad mercantil identificada en el contrato no como promotora sino como titular de los derechos de venta de las viviendas de la promoción a la que pertenecía la comprada por el demandante. En este caso, la valoración de la Audiencia de que el banco demandado pudo conocer con un mínimo de diligencia que el destino del ingreso hecho por la parte compradora era la promoción inmobiliaria no se ajusta a la jurisprudencia al concurrir idénticas circunstancias a las del caso del recurso resuelto por la sentencia 306/2024: en primer lugar, porque la transferencia se hizo antes de que se suscribiera el contrato de compraventa; en segundo lugar, porque no se indicó concepto alguno que permitiera identificar el pago como un anticipo del precio de una vivienda en construcción; y en tercer lugar, porque la gran cantidad de movimientos, tanto ingresos como gastos, de la cuenta de Overseas (vendedora), siempre sin indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía traducirse en exigir al banco un escrutinio inquisitivo que la determinase a no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente garantizada. Se estima la casación.
Resumen: Por los compradores se reclama a la entidad bancaria por haber admitido ingresos a cuenta para adquisición de una vivienda sin haber exigido la demandada la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía. La sentencia de primera instancia estimó la demanda. Recurrió la entidad bancaria y la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso razonando, en síntesis, que incumbía al banco probar que había actuado diligentemente y que a este respecto la valoración jurídica de la sentencia apelada sobre la falta de diligencia del banco era una "conclusión racional" que se desprendía de los "datos incontestables". Recurrió el banco en casación y la sala estima el recurso porque no cabe presumir que el banco pudiera controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora. No había indicación de concepto ni dato alguno que permitiera identificar el pago con un anticipo por la compra de viviendas en construcción, y cuenta dedicada a diversos fines, con gran cantidad de movimientos, tanto de ingresos como de gastos.
Resumen: Impugnación del acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad demandada por el que se prohibían los alquileres turísticos. En ambas instancias se desestimó la pretensión de la demandante, que recurre en casación. La sala desestima el recurso. Precisa que nos encontramos ante la interpretación de un precepto legal: si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, como defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir. La sala parte de la jurisprudencia que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico, y recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la PH es legítima y conforme con la CE. Y tras, interpretar la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH, concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición. Conclusión que ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.
Resumen: Demanda de nulidad de acuerdo adoptado en junta de propietarios en el que, por mayoría de 3/5, se prohibía el ejercicio de actividad de alquileres turísticos. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la Audiencia la revocó, estimando la demanda. Recurre en casación la comunidad de propietarios y la sala estima el recurso. La Sala interpreta por vez primera el art. 17.12 LPH introducido por el RD Ley 7/2019, de 1 de marzo y considera que dicho precepto permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de los 3/5. La Sala realiza una interpretación gramatical y teleológica del precepto; concluye que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto; considera que el precepto es una excepción a la regla de la unanimidad, en franco retroceso tras las últimas reformas legales. Se confirma la sentencia de primera instancia.
Resumen: Carteles colocados por el administrador en la que se informaba que los demandantes habían sido desahuciados por falta de pago, se habían quedado con la llave de la comunidad, teniendo acceso a la misma, y pretendían arrendar una nueva vivienda en la comunidad de propietarios. Esta información, de interés en el ámbito en el que se difundió, pues afectaba a intereses tanto comunes como particulares de los integrantes de la comunidad, puede incluirse en el ámbito de actuación del administrador en defensa de los integrantes de la misma. Veracidad de la información: El contenido de los avisos no responde a un simple rumor sino a una serie de comunicaciones realizadas por escrito por uno de los propietarios integrados en la comunidad, a las que adjuntó incluso el contenido de una denuncia ante la Policía Nacional, lo que dotaba de una mayor apariencia de seriedad a tales comunicaciones. No resulta controvertido que los demandantes fueron desahuciados de dicha vivienda por el impago de la casi totalidad de las rentas del arrendamiento y que no entregaron voluntariamente la vivienda una vez que se dictó la sentencia. La demandada observó una diligencia razonable en contrastar la información plasmada en los avisos, en cuya redacción no se utilizaron juicios de valor ni expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida. La información está amparada por el derecho a la libertad de información.
Resumen: La sala desestima el recurso de casación interpuesto frente a una sentencia que desestimó una demanda de reclamación de las cantidades anticipadas por el comprador en una compraventa de vivienda residencial en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/68. La recurrente considera que el banco conoció o pudo conocer que se trataba de anticipos a cuenta del precio de una vivienda en construcción. La sala reitera su doctrina referida a que la responsabilidad de la entidad de crédito fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen. En este caso, los hechos determinantes del juicio del tribunal sentenciador, que la recurrente soslaya, son, que el banco no conoció la existencia del contrato ni que estuviera construyéndose la promoción a la que pertenecía la vivienda de la recurrente, la cuenta en la que se hicieron los ingresos era una cuenta corriente abierta antes de que se firmara el contrato de compraventa, dicha cuenta no consta estuviera destinada a recibir anticipos de compradores, sino a fines diversos, y al hacer los ingresos la ordenante no especificó que se tratara de cantidades a cuenta del precio de una vivienda en construcción. Por ello,la valoración jurídica de la sentencia recurrida se ajusta a la jurisprudencia de la sala.
Resumen: Propiedad horizontal. Apertura de hueco en la fachada. El título constitutivo permite que las plazas de garaje sean desafectadas por sus titulares, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su aprovechamiento independiente. Las plazas de garaje han sido desafectadas, dando lugar a la constitución de un local comercial, constitutivo de propiedad separada, jurídicamente autónomo y con aprovechamiento independiente. La apertura del hueco en la fachada es necesaria para que el local pueda ser destinado comercialmente a almacén y permite dotarlo del acceso adecuado respecto al insuficiente que se tenía que realizar por el interior del garaje. Las condiciones de acceso son similares al existente para otra plaza de garaje y además, no afecta negativamente a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta el perjuicio grave que se alega de reducción de aparcamiento en la calle para la comunidad o los terceros. Flexibilización de las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales: se pretende evitar que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deben, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad, siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso.
Resumen: En los recursos se plantea si el banco demandado debe responder como receptor de los anticipos ingresados en una cuenta no especial abierta por la promotora- vendedora en dicha entidad-, luego de que la sentencia recurrida absolviera al banco por considerar que no pudo controlar los pagos. No concurren los presupuestos para revisar la valoración probatoria de la Audiencia. Además de una formulación defectuosa del recurso por infracción procesal, en el que se formulan conclusiones probatorias alternativas y se discute la valoración probatoria en su conjunto, la parte recurrente en realidad discute la conclusión jurídica del tribunal sentenciador sobre la capacidad de control del banco receptor, cuestión propia del recurso de casación. En cuanto a esta cuestión, aunque para declarar la responsabilidad legal del banco receptor basta con que conozca o no pueda desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada, también se ha dicho que su responsabilidad no es «a todo trance», y que por ello, no responde en casos como este en que no se indicó el concepto correspondiente, y en que no consta que, por las circunstancias concurrentes, el banco conociera o pudiera conocer dicho concepto por otros medios
Resumen: Cantidades anticipadas a cuenta de vivienda en construcción. Ley 57/68. Póliza colectiva. La sala reitera que el plazo de prescripción aplicable a las acciones de la Ley 57/1968 es el general del art. 1964 CC en lugar del previsto en el art. 23 LCS, sin que pueda aplicarse retroactivamente la reforma de la LOE llevada a cabo por la Ley 20/2015. Acreditada la condición de asegurado del demandante mediante la aportación de la póliza de seguro de afianzamiento, de cuyo tenor resulta que cubría la devolución de las cantidades que anticiparan los compradores de viviendas de la promoción a la que pertenecía la vivienda, su efectividad no dependía de que los anticipos se ingresaran en una cuenta de la promotora, ni mucho menos de que se ingresaran en la cuenta indicada en la propia póliza, siendo lo verdaderamente relevante si las cantidades que la parte compradora anticipó fueron pagos parciales a cuenta del precio de su vivienda previstos en el contrato. En cuanto a los intereses, la sala reitera su devengo desde la fecha de cada pago, como también la procedencia de imponer a la aseguradora los intereses moratorios del art. 20 LCS, compatibles con los remuneratorios de la Ley 57/68.
